一、贷款申请与材料准备
提交贷款申请
向银行明确提出贷款用途、金额及年限，银行初步审核贷款用途合规性。若符合受理范围，进入材料准备阶段。
材料清单
身份证明：本人身份证、户口簿（已婚需配偶材料）；
财产证明：房产证原件及复印件；
还款能力证明：收入证明、近半年银行流水；
婚姻证明：结婚证或离婚证/单身声明；
贷款用途证明：如购销合同、消费协议等。
二、房产评估与审批
实地勘查与价值评估
银行指定评估机构对抵押房产实地勘察，综合市场价、房龄、地段等因素确定评估值，直接影响可贷额度（一般为评估值的60%-70%）。
银行审批
银行结合借款人信用记录、负债率、收入稳定性及评估报告进行综合审批，通常需3-7个工作日。
三、合同签订与抵押登记
合同签署与公证
审批通过后，借款人需签署《借款合同》《抵押合同》，部分银行要求对合同进行公证。
抵押登记办理
银行协同借款人至不动产登记部门办理抵押登记，取得《不动产登记证明》（他项权证），该环节为放款前置条件。
四、放款与贷后管理
贷款发放
银行在收到他项权证后，将贷款划入借款人指定账户，资金用途需符合合同约定。
还款要求
按合同约定方式（等额本息、先息后本等）按时还款，逾期可能影响征信及房产处置。
注意事项
材料真实性：虚假材料将导致贷款终止，并可能承担法律责任；
银行差异：不同银行对利率、额度、流程的细节要求可能不同，建议提前咨询；
权属清晰：抵押房产需无产权纠纷，且符合银行要求的抵押物类型（如商品房、房改房）。
以上流程基于当前金融机构通用规则，实际操作建议以经办银行具体要求为准。
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